L’equity crowdfunding immobiliare è un’opzione interessante per chi desidera investire nel settore immobiliare in maniera indiretta, tramite uno strumento finanziario flessibile e senza necessariamente possedere i requisiti di capitale per acquistare e gestire proprietà da soli.
In questo articolo, descriveremo le diverse fasi di una campagna di equity crowdfunding immobiliare, dall’origination del progetto fino alla exit.
Elenco degli argomenti
Origination dell'operazione immobiliare
Un operatore immobiliare o uno sviluppatore identifica un’opportunità di investimento, sia essa un progetto di costruzione, ristrutturazione o acquisizione di una proprietà.
In questa fase, il promotore analizza autonomamente il progetto, effettua studi di fattibilità, analisi di mercato e valutazioni finanziarie per determinare la struttura finanziaria dell’operazione (es. percentuale di capitale proprio, eventuale necessità di finanziamento bancario, quota di finanziamento da raccogliere mediante crowdfunding). Ad esito delle analisi, redige un business plan che illustra il potenziale di rendimento e i rischi associati.
Istruttoria della piattaforma crowdfunding
Il promotore contatta la piattaforma di crowdfunding per verificare la possibilità di lanciare la sua campagna. Alla stipula dell’accordo di commercializzazione parte la fase di valutazione dell’iniziativa da parte del portale: il progetto viene analizzato dal team interno, sottoposto ad una due diligence da parte di un soggetto terzo e valutato dal Consiglio di Amministrazione del gestore del portale. Per maggiori dettagli sulle metriche di valutazione dei progetti utilizzate da UpsideTown, leggi questo articolo.
Qualora approvata, l’operazione è pubblicabile sul portale nel giro di pochi giorni.
Istituzione SPV e aumento di capitale
Questa fase, che si svolge in parallelo alla precedente, coinvolge il proponente nell’istituzione di una società di scopo, il cui oggetto sociale è la realizzazione del progetto immobiliare. In questo modo, gli investitori sono tutelati da eventuali perdite che dovessero coinvolgere la Società proponente su altri progetti.
Per avviare la campagna crowdfunding, la SPV delibera un aumento di capitale, in modo che gli investitori del portale possano finanziare il progetto immobiliare sottoscrivendo quote della SPV.
Avvio e gestione della campagna
Inizia la fase di raccolta fondi, che può durare da pochi giorni a un mese, a seconda della risposta della community di investitori del portale. Ecco perché è di fondamentale importanza la predisposizione, da parte del proponente, di un set informativo chiaro ed esaustivo, che possa permettere agli investitori un’autonoma valutazione dell’opportunità di investimento.
Attraverso il portale, gli investitori manifestano la loro adesione alla campagna, impegnandosi alla sottoscrizione mediante bonifico bancario: il portale non gestisce direttamente i capitali raccolti ma, a tutela degli investitori, si avvale di un intermediario finanziario. Le somme vengono custodite su un conto vincolato e indisponibile, sia al portale sia al proponente, fino alla conclusione positiva della raccolta. L’obiettivo è raggiungere il target di finanziamento entro il termine stabilito.
Focus: l'overfunding di una campagna crowdfunding
Generalmente, sul portale vengono indicati un obiettivo minimo ed un massimo di raccolta: una volta superato l’obiettivo minimo, la campagna viene definita in “overfunding” e può considerarsi un successo: il portale può continuare a raccogliere equity fino al raggiungimento dell’obiettivo massimo (o fino alla scadenza fissata).
Chiusura e sviluppo del progetto immobiliare
Se la campagna di equity crowdfunding raggiunge il suo obiettivo, la raccolta si chiude e inizia la fase di sviluppo del progetto. Il promotore utilizza i fondi raccolti per portare avanti il progetto immobiliare, che può coinvolgere la costruzione, la ristrutturazione o la gestione di proprietà esistenti.
Durante questa fase, gli investitori vengono periodicamente informati sul progresso del progetto attraverso aggiornamenti e report finanziari.
Exit della campagna e remunerazione degli investitori
E’ la fase che segna la conclusione del progetto immobiliare e, per le campagne di equity crowdfunding, si sostanzia nella liquidazione della società.
Questa fase può assumere diverse forme, a seconda della natura del progetto. Ad esempio, se il progetto riguardava una nuova costruzione, l’exit potrebbe avvenire con la vendita delle proprietà completate. Se si trattava di una ristrutturazione o di un frazionamento, l’exit potrebbe essere la vendita a uno o più nuovi proprietari.
Una volta completata la exit, gli investitori ricevono il loro ritorno sugli investimenti, che può includere sia il capitale investito che i profitti generati dal progetto.
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L’equity crowdfunding immobiliare è un modo innovativo per investire nel settore immobiliare e offre vantaggi sia per i promotori che per gli investitori. Tuttavia, come con qualsiasi forma di investimento, ci sono rischi sottesi e un’attenta lettura della documentazione dell’offerta è essenziale per comprendere se il proprio profilo di rischio-rendimento sia in linea con lo strumento offerto.