F.A.Q.

 

Cos’è il crowdfunding?

Si tratta di una modalità di investimento bottom up in cui gli investitori possono selezionare ed effettuare, direttamente e senza il ricorso ad intermediari finanziari, operazioni di investimento tramite una piattaforma digitale.

 

Cos’è il crowdfunding immobiliare?

Per gli sviluppatori immobiliari, rappresenta un canale di finanziamento presso il pubblico alternativo e complementare rispetto a quello bancario.
Lato risparmiatori, è una modalità di investimento basata sulla partecipazione ad iniziative con sottostante real estate: esistono due tipologie di crowdfunding immobiliare, l’equity ed il lending. Nel primo caso, gli investitori finanziano raccolte di capitale di società private, assicurandosi un numero di quote societarie proporzionale alla somma conferita.
L’attività dei portali è sottoposta ad una stringente regolamentazione da parte della Consob: possono operare nel settore soltanto i gestori preventivamente autorizzati ed iscritto ad uno specifico registro. L’attività del portale è soggetta alla vigilanza dell’Autorità, a garanzia di un processo di selezione ed investimento trasparente e codificato. Dall’11 novembre 2023, in ragione del recepimento del Regolamento UE n. 2020/1503, l’attività dei portali sarà sottoposta anche alla vigilanza della Banca d’Italia.
Nel secondo caso, gli investitori prestano il proprio denaro per finanziare il progetto, ricevendo in cambio, alla scadenza prestabilita, una somma pari alla restituzione del capitale e degli interessi maturati fino a quel momento. L’attività di questi portali, ad oggi, non è soggetta a vigilanza da parte delle Autorità, ma dovrà comunque recepire la normativa Europea entro novembre 2023.

 

UpsideTown è un soggetto vigilato?

Sì, essendo un portale di equity crowdfunding, è stato autorizzato all’esercizio della propria attività dalla Consob ed è iscritto al registro al n. 52, a seguito di delibera n. 21662 del 22 dicembre 2020.

 

Come si realizza un’operazione di equity crowdfunding immobiliare?

Con il crowdfunding immobiliare, gli investitori partecipano con ticket flessibili al finanziamento di un progetto immobiliare, in cambio di una remunerazione del capitale.
Gli investitori sottoscrivono quote di una SPV (Special Purpose Vehicle), società di scopo costituita appositamente per la promozione e gestione dell’operazione immobiliare, divenendone soci in percentuale variabile a seconda del capitale investito. I progetti tipicamente proposti in piattaforma hanno profilo di rischio opportunistic/value add, cioè riguardano operazioni di realizzazione o valorizzazione di immobili, la cui strategia commerciale generalmente è finalizzata alla successiva vendita, in modo da remunerare il capitale sottoscritto dagli investitori. L’holding period di queste iniziative oscilla mediamente tra 1,5 e 2,5 anni, in ragione delle tempistiche di realizzazione dell’intervento e vendita. Un’operazione di crowdfunding immobiliare può comunque riguardare anche la messa a reddito di un immobile: in tal caso, la remunerazione per l’investitore è data dai flussi di cassa generati dalla messa a reddito. In tale caso, l’holding period ha generalmente un orizzonte temporale più lungo.

 

Quali sono i rischi di questo genere di investimento?

Come per qualsiasi tipo di investimento, anche l’equity crowdfunding immobiliare presenta un livello di rischiosità.

L’investimento in quote/azioni di società non quotate che portano avanti progetti immobiliari è un investimento ad alto rischio e, di conseguenza, non vi è garanzia di ritorno sull’investimento sottoscritto. Investendo tramite la piattaforma UpsideTown l’Investitore si assume il rischio imprenditoriale, allineando i propri interessi a quelli dei soggetti che portano avanti le operazioni.

I rischi connessi all'investimento sono legati, essenzialmente:

  • al progetto immobiliare (es. tipologia, dimensioni, prospettive del comparto di riferimento e della specifica area in cui l’immobile è ubicato)
  • al poponente ed al team di progetto (es. solidità patrimoniale ed affidabilità di tutti gli attori coinvolti nello sviluppo del progetto).

Quali strategie di mitigazione vengono poste in essere da UpsideTown?

UpsideTown svolge una serie di approfondite verifiche per valutare l’eleggibilità di un progetto, in linea con una rigorosa procedura interna: in fase di assessment, il team verifica i requisiti legali e di onorabilità dei soggetti proponenti ed i dati patrimoniali, contabili, finanziari e di rating riguardanti l’Offerente.

Vengono inoltre analizzate le competenze e le capacità dei soci e degli amministratori dell’Offerente, i rischi specifici dell’operazione, le potenzialità di crescita del mercato di riferimento e lo scenario competitivo.

La valutazione, effettuata dal CdA UpsideTown è basata sull’assegnazione di punteggi secondo una scala dicotomica: qualora anche solo uno dei criteri richiesti non fosse soddisfatto, l’operazione sarà classificata come non pubblicabile sulla piattaforma.

Durante la fase di istruttoria delle singole iniziative, il team interno verifica i requisiti in capo agli Offerenti e, dopo la fase di finanziamento, monitora l’andamento delle operazioni di sviluppo, inviando agli investitori una informativa periodica.

Per mantenere i più alti standard di settore, UpsideTown affida le attività di due diligence a PRAXI SpA, società di consulenza allineata alle best practice internazionali in termini di conformità valutativa, misurazione, etica e conflitti d’interesse.

L'esito delle attività di analisi di congruità è l’assegnazione, per ogni potenziale iniziativa da pubblicare sul portale, di un rating di rischio, che viene pubblicato sul portale per favorire scelte di investimento consapevoli.

 

Chi può investire nelle operazioni proposte dal portale?

Salvo lo specifico caso di operazioni riservate ad investitori professionali, chiunque può investire in equity crowdfunding attraverso il portale, purchè il soggetto possa dimostrare di essere maggiorenne ed in possesso di un codice fiscale italiano.

 

Chi sono gli “investitori professionali”?

La qualifica di investitore professionale comporta che potrà essere attribuita loro da parte dell’intermediario una forma di protezione minore rispetto al cliente retail. I clienti professionali sono di due tipi:
  • Professionali privati di diritto: (i) soggetti che devono essere autorizzati o regolamentati per operare nei mercati finanziari quali banche, imprese di investimento, imprese di assicurazione, OIC, ecc…, (ii) imprese di grandi dimensioni che presentano a livello di singola società almeno due dei seguenti requisiti: totale di bilancio pari o superiore a 20 milioni di euro, fatturato netto pari o superiore a 40 milioni di euro, fondi propri pari o superiore a 2 milioni di euro, (iii) investitori istituzionali la cui attività principale è investire in strumenti finanziari;
  • Professionali privati su richiesta: soggetti (investitori retali) che pur non avendo i requisiti di cui alla lettera a), richiedono espressamente di essere considerati tali in virtù della competenza ed esperienza maturata in campo finanziario. La valutazione dei requisiti di professionalità degli investitori professionali su richiesta viene fatta dall’intermediario, quando vengono soddisfatti almeno due dei seguenti requisiti:
  1. L’investitore ha effettuato operazioni di dimensioni significative sul mercato in questione con una frequenza media di 10 operazioni al trimestre nei quattro trimestri precedenti
  2. Il valore del portafoglio di strumenti finanziari dell’investitore, inclusi i depositi in contante, deve superare 500.000 euro
  3. L’investitore lavora o ha lavorato nel settore finanziario per almeno un anno in una posizione professionale che supponga la conoscenza delle operazioni o dei servizi previsti

Il regolamento Consob 18592/2013 (come modificato con delibera Consob 19520/2016) definisce chi può essere considerato investitore professionale.

I clienti professionali privati sono definiti nell’Allegato n. 3 del Regolamento Consob in materia di intermediari come coloro che possiedono l’esperienza, le conoscenze e la competenza necessarie per prendere consapevolmente le proprie decisioni in materia di investimenti e per valutare correttamente i rischi che assume.

 

Cosa si intende per “Valutazione di appropriatezza”?

Coerentemente con la normativa (articolo 13 comma 5-bis del Regolamento Consob sulla raccolta di capitali di rischio tramite portali on-line), per investire nei progetti proposti dal portale è richiesta la registrazione e la successiva compilazione di un questionario di appropriatezza, il cui scopo è verificare il livello di conoscenze finanziarie dell’Investitore, la sua comprensione dei rischi legati all’Investimento e la sua capacità di poter far fronte alla potenziale perdita del capitale.

La valutazione di appropriatezza viene effettuata sulla base delle informazioni fornite dall’investitore in sede di compilazione dell’apposito questionario presente: nel miglior interesse dell’Investitore, questi verrà invitato a fornire informazioni complete, puntuali, veritiere e ad aggiornare le stesse con periodicità almeno annuale, nonché verrà invitato ad informare tempestivamente il Gestore di eventuali variazioni rilevanti.

A ciascun Investitore verrà garantita la possibilità di modificare il questionario, in qualsiasi momento emerga un elemento rilevante che possa modificare il profilo dell’Investitore stesso.

Qualora l’Investitore scelga di non fornire le informazioni richieste ovvero qualora fornisca informazioni parziali o inesatte, il Gestore non potrà completare la verifica di appropriatezza, ovvero, non potrà determinare se gli strumenti finanziari proposti sul portale sono appropriati all’Investitore medesimo.

Nel caso in cui la conoscenza dell’Investitore risulti non appropriata, a quest’ultimo non verrà comunque impedito di investire nelle Offerte scelte, ma verrà richiesto di confermare la comprensione che l’investimento Offerto comporta la possibilità di perdita dell’intero capitale investito.

 

Come viene effettuato l’investimento tramite il portale?

Con la pubblicazione di una campagna sul portale, il gestore fornisce un set informativo completo per valutare autonomamente i rischi ed i rendimenti connessi alla specifica operazione.

Condizione necessaria per poter accedere alla documentazione completa è la registrazione al portale, che si realizza inserendo nome, cognome, telefono ed una mail valida.

Per poter investire nel portale, tuttavia, è necessario aver preventivamente completato il processo di validazione della propria identità, che consiste, oltre che nell’inserimento dei propri dati personali:

  • per investitori retail, nella compilazione del questionario di adeguatezza
  • per investitori professionali, nell’invio della documentazione attestante la sussitenza dei requisiti richiesti dalla normativa per l’accreditamento.

L’investimento tramite portale viene effettuato in modalità offline, ovvero tramite bonifico bancario indirizzato al conto corrente intestato alla SPV: l’intero processo transita attraverso i canali sicuri del circuito Banca Sella-Fabrick.

I gestori dei portali non possono infatti detenere somme di danaro di pertinenza degli investitori, né eseguire direttamente gli ordini per la sottoscrizione degli strumenti finanziari offerti sui propri portali.